宅地の評価（自分で使用している宅地）

自宅はどのようにして評価されるのでしょうか？

相続財産の中で、被相続人の持ち家は大きな割合を占めます。ゆえに、マイホームの土地や建物がどのように評価されるかは非常に大事ですので、知っておきましょう。

１．自宅は土地と家屋に分ける

不動産にも様々な種類がありますが、基本的には土地と家屋に分けます。そしてそれぞれ使用目的区分で、評価額の出し方が決まってきます。被相続人が所有する自宅は以下のように評価します。

種　　類	評　　価
家屋	固定資産税評価額×1.0
自宅の土地	2通りの方法があり、路線価図をご確認ください
	＜市街地＞路線価方式：1㎡当たりの路線価×宅地面積(㎡)
	＜上記以外＞倍率方式：固定資産税評価額×評価倍率
借地権（借りている土地に家を建てている）	自用地の評価額×借地権割合

・・・一画地の宅地ごとに路線価方式または倍率方式で評価します。

路線価方式・・・市街地にある宅地の評価に用いる方法

路線価×宅地面積（㎡）＝評価額

確認必要書類：路線価図

倍率方式・・・路線価が定められていない地域の評価に用いる方式

固定資産税評価額×倍率＝評価額

確認必要書類：評価倍率表

※路線価及び倍率は税務署が毎年見直しをしており、国税庁ホームページで公表されております。

評価しようとする宅地がどちらの方式によるのかわからないときは、税務署での確認が必要です。

また、路線価方式では標準的な形状の宅地について設定されているため、各種の調整が必要です。宅地の立地や形状に応じて次の表のような補正を加えて評価額を割り出します。

調整項目	内容	計算方法
奥行価格補正	奥行きの長短に応じた補正率により減額	（路線価×奥行き価格補正率）×地積＝対象地の評価額
側方路線影響加算	正面と側方にも道路がある宅地（利用価値が高いためその分加算され評価される）	① 正面路線価×奥行価格補正率 ② 側方路線価×奥行価格補正率×側方路線影響加算率（①＋②）×地積＝対象地の評価額
二方路線影響加算	正面と裏面に道路がある宅地（利用価値が高いためその分加算され評価される）	① 正面路線価×奥行価格補正率 ② 裏面路線価×奥行価格補正率×二方路線影響加算率（①＋②）×地籍＝対象地の評価額
間口狭小補正	間口の狭い宅地は間口距離に応じた補正率により減額	（路線価×奥行価格補正率×間口狭小補正率）×地積＝対象地の評価額
奥行長大補正	奥行きが間口の２倍以上になる宅地は一定の補正率により減額	（路線価×奥行価格補正率×奥行長大補正率）×地積＝対象地の評価額
がけ地補正	がけ地が含まれる宅地はその割合に応じて減額	（路線価×奥行価格補正率×がけ地補正率）×地積＝対象地の評価額
その他	不整形地や三角地、無道路地などは減額

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額は、毎年6月頃に届く固定資産税の納税通知書に記載された「評価額」と書かれた金額です。

路線価図とは

路線価図とは、国税庁で公表される路線価を地図上に表示したものになります。国税庁ホームページで、都道府県、市区町村を選択していくと周辺地域の図が表示されます。自宅が接する道路上にある数字が千円単位で表示された1㎡あたりの路線価になります。

A～Gの記号が借地権割合です。路線価は国土交通省が公表する公示価格の約80％の水準で決められ、毎年見直しがされています。

路線価を調べる：http://www.rosenka.nta.go.jp/

２．土地の評価の出し方

土地の評価の出し方は路線価方式と倍率方式という2つの方法があります。

市街地にある宅地は「路線価方式」により、それ以外の地域では「倍率方式」により評価します。どちらの方式で評価するかは、それぞれの地域ごとに決められています。

路線価と土地の面積がわかれば、路線価×地積で相続時の評価額の目安がわかります。土地が角地や不整形地である場合などは、路線価に補正率を掛けて加減算を行うため、正確な評価は専門家である税理士等に確認しましょう。

土地が借地権の場合は、算出した土地の評価額に、地域ごとの借地権割合を掛けて算出します。借地権割合は30％～70％で決められ、都市部住宅地では70％程度と高めに設定されています。こちらも路線価図で確認することができます。

３．評価額が最大80％減になる小規模宅地等の特例とは？

自宅の評価額は、家屋と土地を合計した金額になります。家屋の評価額はそれほど高くありませんが、土地は地域によって高額になることもります。

ゆえに、都心部に土地付きの家を持っているだけで遺産総額が多くなり、相続税がかかってしまいます。

しかし、被相続人が住んでいた居住用の土地や、被相続人が事業を営んでいた事業用の土地には、相続時の評価額を減額する「小規模宅地等の特例」というものがあります。

居住用の土地の場合、一定の要件を満たすことで330㎡までは80%減額されます。おおまかな適用要件は以下のとおりですが、詳細な点については専門家にご確認ください。

種類	適用要件	減額面積	減額割合
被相続人が住んでいた土地	配偶者や同居または生計を一にする子が相続し、その後も住み続ける場合	３３０㎡	８０％
被相続人が事業を営んでいた土地	相続人が事業を継承する場合	４００㎡	８０％
被相続人が営んでいた貸付用の土地	相続人が引き続き貸付事業を行う場合	２００㎡	５０％

この記事を担当した執筆者

税理士法人テラス代表税理士 笠浪真

保有資格	税理士・行政書士
専門分野	相続・事業承継
経歴	税理士法人テラスの代表を勤める。大手会計事務所・法律事務所等での勤務を経て、2011年に税理士法人テラスを開業。医療業界へのサポートのみならず、相続に関しても年間100件近くの相談に対応するベテラン。その他、相続に関する多数のセミナー講師も引き受けている。

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